初めてでも安心！中古住宅購入の「流れ」と「重要ポイント」を徹底解説

「初めてのマイホーム購入」は、期待も大きい反面、何から始めればよいか不安も多いものです。特に「中古住宅」を選ぶとなると、新築とは違う特有のチェックポイントもあり、戸惑う方もいらっしゃるでしょう。
でも、ご安心ください。事前に全体の流れと押さえるべきポイントを理解しておけば、スムーズに手続きを進めることができます。
この記事では、中古住宅の購入を検討し始めた皆さんに向けて、資金計画からお引き渡しまでのステップや、中古物件ならではの注意点を分かりやすく解説します。

まずは、中古住宅購入の一般的な流れを掴みましょう。

1. 資金計画を立てる
   何よりも先に、無理のない予算設定が重要です。月々の返済額や自己資金から「いくらまでの物件なら買えるか」を考えます。物件価格以外にも、仲介手数料や登記費用といった諸費用（物件価格の約８%が目安）も必要です。また、中古住宅の場合には別途リフォーム費用が必要なケースがあるので注意が必要です。
2. 物件探し
   住みたいエリアや間取り、築年数など、希望条件を整理しましょう。このとき、条件に優先順位をつけておくと物件を見つけやすくなります。インターネットだけでなく、信頼できる不動産会社に相談すると、自分では探せなかった物件を紹介してもらえることもあります。
3. 内見（内覧）する
   気になる物件が見つかったら、実際に現地へ見に行きます。写真や図面だけでは分からない日当たりや騒音、周辺の環境などを自分の目で確かめる大切なステップです。
4. 購入申込と価格交渉
   「この家を買いたい！」と決めたら、不動産会社を通じて「購入申込書」を提出し、売主に購入意思を伝えます。このタイミングで、価格交渉が可能な場合もあります。
5. 住宅ローンの審査
   購入申込と並行して、住宅ローンの「仮審査」を受けます。仮審査に通ったら、売主と売買契約を結び、その後に「本審査」を申し込みます。
6. 契約・決済・引き渡し
   契約日には、まず不動産会社の専門家（宅地建物取引士）から物件に関する「重要事項説明」を受けます。内容をしっかり確認し、納得した上で「売買契約書」に署名・押印します。この時、手付金（物件価格の5〜10%程度）を支払います。
   その後、ローン契約を済ませ、最終的に残りの代金をすべて支払う「決済」を行います。決済と同時に司法書士が所有権移転登記（名義変更）の手続きを行い、売主から鍵を受け取れば、晴れて「引き渡し」完了です。

中古住宅は新築と違い、経年による状態の確認が欠かせません。

1. 築年数と「耐震性能」
   特に注目したいのが1981年（昭和56年）という年です。この年に耐震基準が大きく改正されました。
   新耐震基準（1981年6月以降の建築確認）: 震度6強〜7でも倒壊しない設計。
   旧耐震基準（1981年5月以前の建築確認）: 震度5強程度に耐える設計。
   旧耐震の物件は、大地震でのリスクが高まるため、購入前に「耐震診断」を受けているか確認することを強くおすすめします。
2. 過去の「修繕履歴」の確認
   これまでにどのような修繕やリフォームが行われてきたかを確認しましょう。屋根や外壁、水回り設備などが適切にメンテナンスされていれば安心ですが、履歴が不明だと、購入後すぐに大きな修繕費が必要になる可能性もあります。
3. 「ホームインスペクション（住宅診断）」の活用
   これは、建築士などの専門家が、建物の劣化状況や欠陥の有無をチェックしてくれるサービスです。
   メリット: 素人では気づけない雨漏りの兆候や構造の問題点などを事前に把握でき、購入後のリスクを減らせます。費用の目安は5〜10万円程度となります。実施タイミングは購入申込前が理想です。
   初めての中古住宅購入で「見えない不安」を減らすために、ぜひ活用を検討しましょう。

住宅専門ファイナンシャルプランナー（FP）として最もお伝えしたいのは、「お金の不安」に対する備えです。住宅購入は「買うこと」がゴールではありません。大切なのは、「その家で、将来にわたって安心して豊かに暮らし続けられること」です。
そのために欠かせないのが、無理のない資金計画です。金融機関が提示する「いくら借りられるか（＝買える額）」ではなく、「将来の教育費や老後資金なども見据えた上で、いくらなら無理なく返済し続けられるか」という視点で予算を組むことが何よりも重要です。
中古住宅は、新築より価格を抑えられるケースが多いのが魅力です。その分、立地条件の良い場所を選べたり、購入費用を抑えた分を将来の教育費や資産運用に回したりと、ライフプラン全体の柔軟性を高められる可能性があります。
ただし、FPの視点では、物件価格だけでなく「トータルコスト」で考えることを強く推奨します。仲介手数料や登記費用といった「諸費用」、そして購入後の「リフォーム費用」も忘れずに予算へ組み込みましょう。特にホームインスペクションなどを活用し、将来どれくらいの修繕費がかかりそうか把握しておくことは、長期的な家計管理において非常に有効です。
今回ご紹介した流れと注意点を押さえ、不動産に強い「専門家」の力も借りながら、あなたにとって本当に「納得のいくマイホーム」を見つけてください。

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一般社団法人 住宅購入支援協会 代表理事
住宅購入カウンセラー
ファイナンシャルプランナー（FP）
宅建業従事者
小日向 邦夫

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