中古住宅購入＋リノベーションのローン完全ガイド

中古住宅を購入して、自分たちの暮らしに合うようにリノベーションする住まいづくりは、立地・広さ・費用のバランスを取りやすい選択肢のひとつです。一方で、実際に検討を始めると、「物件購入費用とリノベーション費用は別々に借りるの？」「まとめて住宅ローンにできるの？」といった資金面の疑問にぶつかりやすくなります。
結論としては、中古住宅の購入費用とリフォーム・リノベーション費用をまとめて住宅ローンとして申し込める商品はあります。実際に銀行でも、住宅購入と同時のリフォーム費用を住宅ローンに含めて申し込めることが案内されています。
ただし、リフォーム一体型住宅ローンは便利に見える一方で、通常の住宅購入とは異なる注意点もあります。物件探し、設計、見積取得、ローン審査を並行して進める必要があり、後から内容を変更しにくいケースもあるため、事前の準備がとても重要です。

中古住宅の購入とリノベーションを行う場合、物件費用は住宅ローン、工事費用はリフォームローンと分けて借りる方法もあります。しかし、金融機関によっては、購入費用と工事費用をまとめて住宅ローンとして借りられる商品が用意されています。
このような一体型ローンは、契約を一本化しやすく、返済計画も立てやすいのが特徴です。ただし、利用条件や必要書類、融資実行の流れは金融機関や商品によって異なるため、「一体型ならどこでも同じ」と考えないことが大切です。

中古住宅購入＋リノベーションで一体型ローンが選ばれやすい理由のひとつは、一般に住宅ローンのほうがリフォームローンより低金利になりやすいためです。リフォームローンの金利相場は年1～5％程度、有担保型で年1～3％程度、無担保型で年2～5％程度とされており、住宅ローンと比べると高めになる傾向があります。
また、返済期間を長く設定しやすい点もメリットです。商品によって条件は異なりますが、住宅ローンの枠組みで借りられる場合、月々の返済額を抑えやすくなります。
さらに、資金計画を一本化しやすいことも見逃せません。物件費用と工事費用を別々に管理するより、総予算を把握しやすく、購入判断とリノベーション計画を一体で進めやすくなります。

中古住宅購入＋リノベーションでよく話題になるのが住宅ローン控除です。一定の要件を満たす場合、中古住宅の取得や増改築について住宅ローン控除の対象となる可能性があります。
ただし、ここで注意したいのが、住宅ローン控除は何でも一律に「0.7％が13年間」ではないという点です。国税庁および国土交通省の案内では、既存住宅や増改築について、控除率は0.7％であっても、控除期間は10年とされているケースが基本です。リフォームについても、借入限度額2,000万円・控除期間10年・控除率0.7％という整理が示されています。
また、中古住宅取得に関する控除と、一定の増改築に関する控除は、条件によって同時に適用できる場合があります。ただし、適用の可否や控除上限額は住宅の種類や工事内容によって変わるため、個別確認が欠かせません。

リフォーム一体型住宅ローンでは、通常の住宅購入よりも、早い段階で工事内容を固める必要がある場合があります。銀行によっては、本審査時に売買契約書に加えて、リフォーム費用の工事請負契約書や見積書の提出を求めています。
つまり、気になる中古物件が見つかった時点で、「どこを直すか」「どれくらい費用がかかるか」を相当程度まで整理しておく必要があります。人気物件では、見積やプラン調整に時間をかけすぎると購入機会を逃す可能性もあるため、物件探しと資金計画を切り離して考えないことが大切です。

一体型ローンでは、申込後に「やっぱりキッチンをグレードアップしたい」「追加工事が必要になった」となっても、簡単に借入額を増やせるとは限りません。商品によっては、変更時に再審査や追加手続きが必要になることがあります。
そのため、申込前の段階で見積精度をできるだけ高めておくことが重要です。また、「多めに借りておけば安心」と考えるのではなく、想定外の追加工事や仕様変更に備えて、自己資金で予備費を確保しておくほうが現実的です。

一体型ローンと聞くと、物件代金も工事費も最初から最後まで一本でスムーズに支払えるイメージを持つかもしれません。しかし、実際には商品によって資金実行のタイミングが異なります。
たとえば、【フラット35】リノベのリフォーム一体タイプでは、案内上、資金実行はリフォーム工事完了後です。そのため、中古住宅の代金決済時や工事費支払い時に、別途「つなぎ融資」が必要になる場合があります。
さらに、工事完了後に技術基準へ適合していない場合、資金を受け取れない可能性がある点も重要です。商品ごとの仕組みを理解せずに進めると、資金計画にズレが生じるおそれがあります。

中古住宅購入＋リノベーションでは、物件探し、設計、施工、資金計画を別々に進めるより、ワンストップ型で相談できる体制があるとスムーズです。特に、内見時点で「この間取り変更は可能か」「概算費用はいくらか」を判断できる会社であれば、購入判断と資金計画を同時に進めやすくなります。
ただし、ワンストップ型ならどこでも安心というわけではありません。会社ごとに、対応範囲、提携金融機関、見積精度、設計力、施工体制は異なります。利便性だけでなく、説明の透明性や比較のしやすさまで確認しながら相談先を選ぶことが大切です。

中古住宅購入＋リノベーションで失敗しないためには、「物件が決まってからお金を考える」のではなく、物件探しの前後から総予算を先に整理しておくことが大切です。物件価格、工事費、諸費用、予備費まで含めて考えておくことで、あとから無理な計画になりにくくなります。
また、税制やローン商品は仕組みが複雑で、一般論だけでは判断しづらい部分もあります。住宅ローン控除の扱い、一体型ローンの条件、つなぎ融資の有無などは、早い段階で金融機関や住宅事業者に確認しておくと安心です。

中古住宅を購入して自分好みにリノベーションする方法は、住まいの選択肢を広げてくれる魅力的な手法です。購入費用と工事費用をまとめられる住宅ローン商品もあり、金利や返済期間の面でメリットが出る可能性があります。
一方で、住宅ローン控除は新築と同じ条件ではなく、商品によってはつなぎ融資が必要になるなど、手続き面の注意点もあります。だからこそ、不安を解消するには、早い段階で専門家に相談することが不可欠です。

埼玉県近郊の住宅購入・中古マンション購入・住宅ローン・リノベーションの無料相談はこちらからご予約ください。

一般社団法人 住宅購入支援協会 代表理事
住宅購入カウンセラー
ファイナンシャルプランナー（FP）
宅建業従事者
小日向 邦夫

人気コラムベスト５

1. ファイナンシャルプランナーさん年収700万円で住宅ローン5000万円を組んでも大丈夫ですか？ 初めての住宅購入は人生の大きな決断です。特に、年収700万円前後の収入で住宅ローン5000万円もの借入をしても大丈夫なのか、続きを読む
2. 年収1000万円の住宅購入の適正金額は！？【マンションvs戸建て】 初めてマイホーム購入を検討する際、「自分たちの年収でいくらまで住宅ローンを借りられるのか？」は誰もが気になるポイントでしょう。続きを読む
3. 【2025年】全国・埼玉県の住宅補助金制度を徹底解説！新築・リフォームで最大限に活用するポイント 2025年にマイホームの新築やリフォームを計画されている方へ。住宅の省エネ性能向上を国が後押しする今、過去にない規模の補助金制度が続きを読む
4. 世帯年収850万円で住宅ローン5,000万円は大丈夫？「借りられる額」と「返せる額」の絶対的な違い 住宅購入は、多くの方にとって人生最大の買い物です。特に、住宅ローンを組む際には、「この金額で本当に大丈夫だろうか」という不安が続きを読む
5. 住宅購入で「頭金を入れるケース」「頭金を入れないで資産運用するケース」徹底比較 住宅購入を検討している人々が抱える大きな悩みのひとつが、「住宅ローンの頭金をどうするか」という問題です。続きを読む