埼玉県のファイナンシャルプランナー（FP）による住宅購入・住宅ローン相談
おうちの買い方相談室 さいたま

住宅ローンの借入額は、基本的に申込者の年収などに基づく金融機関の審査によって決まります。一般に「住宅ローンの借入上限は年収の約7倍程度」といわれており、年収1,000万円ならおよそ7,000万円が一つの目安です。標準的な審査基準では年収の5～6倍（1,000万円なら5,000万～6,000万円程度）が借入可能額の範囲とされていますが、金融機関によっては年収の8倍にあたる8,000万円前後まで融資が受けられるケースもあります。ただし「借りられる金額」=「返していける金額」ではない点に注意が必要です。上限いっぱいまで借りてしまうと、それだけ毎月の返済負担が重くなり、家計を圧迫しかねません。

ローン審査においては「年収に占める年間返済額の割合（返済負担率）」も重視されます。たとえばフラット35（住宅金融支援機構）の基準では、年収400万円以上の場合返済負担率は35%以下に抑える必要があります。これは年収1,000万円なら年間350万円程度（月あたり約29万円）まで返済を認める基準ということになりますが、このレベルまで借入を増やすと生活費や将来の貯蓄に回せる余裕がほとんどなくなってしまいます。借入可能額の上限いっぱいより、「本当に無理なく返済できるか」を基準に予算を決めることが大切です。

では、年収1,000万円のご家庭が無理なく返済できる住宅ローン額とはどのくらいでしょうか。住宅ローンの負担を考える指標として「返済負担率」があります。返済負担率とは年収（できれば税込ではなく手取り収入）に占める年間ローン返済額の割合で、一般的に20～25%以内に収めるのが望ましいとされています。手取りベースで返済負担率が30%を超えると延滞など返済が滞るリスクが高まるため要注意です。例えば世帯年収1,000万円・手取り年収約750～800万円（都内在住・扶養なし想定）の場合、返済負担率20%は年間約150～160万円、25%でも約190～200万円となります。月額に直すと毎月の返済額が13万～16万円程度に収まれば、家計に過度な負担をかけず比較的安心して返済を続けられる水準といえるでしょう。

以上を踏まえると、年収1,000万円の世帯が選択すべき適正な借入額の目安は上限5,000万～6,000万円程度に抑えるのが理想です。我々ファイナンシャルプランナーなど専門家も「年収1,000万円なら住宅ローンは5,000万円程度までに留めておくのが無難」とアドバイスしているケースが多いです。この範囲であれば返済負担率も20～25%程度に収まり、毎月の返済額は先述のとおり約13～16万円前後で家計管理しやすいラインです。実際に超低金利（変動金利0.4%前後）・35年ローンといった条件で試算すると、毎月13万円の返済で総返済額は約5,459万円（＝借入額ほぼ同額）に収まり、毎月17万円まで増やすと総返済額は約7,139万円に膨らみ適正額の範囲を超えてしまうというデータもあります。やはり返済負担率25%以内に収まる月15万円前後が一つの壁といえるでしょう。

マンションでは共用部の維持管理費や修繕積立金が毎月発生するため、30年間の累計維持費は戸建てより約500万円程度高くなるケースもあります。一方、戸建ては管理費・積立金こそ不要ですが、外壁塗装や屋根修理など自分で計画・負担すべき修繕費が発生します。いずれにせよ固定資産税や火災保険料など共通の費用もかかるため、総コストがゼロにはなりませんが、長期的に見るとマンションは管理費負担が大きく老後も半永久的に支払い続ける必要がある点は念頭に置く必要があります。戸建ては自身でメンテナンス計画を立てる手間はあるものの、支出のタイミングや内容を自分でコントロールできる分、計画的に積み立てを行えばランニングコストを抑えやすい傾向があります。

では、ライフスタイルや志向によってどちらの住宅タイプが向いているかも見てみましょう。簡潔にまとめると以下の通りです。

• マンションに向いている人: 駅近など利便性を重視する人、防犯・防災性能など安全性を重視する人、そして建物の管理や清掃を管理組合に任せて手間をかけず快適に暮らしたい人などはマンションがおすすめです​。オートロックやコンシェルジュサービスがある物件ならセキュリティ面で安心感があり、共用施設の充実も魅力でしょう。将来ライフスタイルが変わった際に住み替えやすい点もマンションの利点です。
• 戸建てに向いている人: こだわりの家づくりをしたい人（間取りやデザインの自由度重視）、家族が多く広い住空間が必要な人、庭付きの暮らしを希望する人、近隣に気兼ねなくプライバシーを確保したい人などは戸建てが向いています​。戸建ては隣家との距離が取れる分騒音トラブルが起きにくく、ペットや楽器演奏も比較的自由です。また将来増改築やリフォームで間取り変更ができる柔軟性も持ち合わせています。

マイホーム予算を考える上で何より重要なのは、金融機関に「借りられる金額」よりも自分たちが「無理なく返せる金額」です。目先の最大借入額にとらわれず、将来のライフプランまで見据えて慎重に返済計画を立てましょう。特に子育てや教育資金、車の買い替え、老後の生活資金など今後予定されるライフイベントによって家計状況は大きく変化します。例えば、共働きの場合でも将来的に片方が退職・育児休業する可能性や、子どもの人数・進学先によって必要なお金は増減します。さらに現在は低金利でも、今後金利が上昇局面に入れば変動金利で借りている場合は返済額が増えるリスクもあります。そうした金利動向にも注意しつつ、無理のない範囲で返済できる借入額・住宅タイプを選ぶことが大切です。

「とはいえ、自分たちの適切な予算が本当にこれで合っているのか不安…」という場合は、住宅に強いファイナンシャルプランナー（FP）に相談してみましょう。住宅購入と家計管理のプロであるFPに第三者の視点からチェックしてもらうことで、漠然とした不安が解消され、より明確な予算目安が見えてきます。収入や家族構成、将来設計に応じて最適な借入額と住宅タイプのアドバイスを受けられるため、安心してマイホーム計画を進めることができるでしょう。「背伸びしすぎない予算」で念願のマイホームを手に入れ、末長く豊かな生活を送るためにも、専門家の力も活用しながら賢く計画を立ててください。無理のない予算設定で、夢のマイホーム購入をぜひ成功させましょう！

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一般社団法人 住宅購入支援協会 代表理事
住宅購入カウンセラー
ファイナンシャルプランナー（FP）
宅建業従事者
小日向 邦夫

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