埼玉県のファイナンシャルプランナー（FP）による住宅購入・住宅ローン相談
おうちの買い方相談室 さいたま

日本銀行は、2024年3月19日にマイナス金利の解除などの政策修正を正式に発表しました。このマイナス金利政策は、第2次安倍内閣がデフレ脱却策として掲げた「3本の矢」の1つである「大胆な金融緩和」を実現するために、2013年4月に日本銀行が「量的・質的金融緩和政策」を導入したところから始まりました。その後、拡大・補完・強化しながら継続しましたが、今回11年ぶりの解除となりました。
日本銀行が政策金利を引き上げるのは17年ぶりで、2007年2月以来となりますが、今回は事前に十分な周知があったためか、市場は大きな混乱は避けられたと見られています。
しかし、マイナス金利の解除は、今後、高い確率で私たちの生活に影響を与えることが考えられ、身近なところでは「住宅ローン」の金利の選択において、注意深く見極める必要があります。今回の記事では、マイナス金利と住宅ローンについて解説いたします。

マイナス金利政策とは、中央銀行（日本銀行）が金利をゼロ未満の水準に設定する政策です。
通常、中央銀行は金利を調整して経済を安定させ、インフレやデフレのリスクを管理します。マイナス金利政策では、中央銀行は預金金利をマイナスに設定することで、銀行に対して預金しておくよりも貸し出しを促し、経済に活力を与えようとします。
住宅購入に関しては、銀行から低金利で住宅ローンを借りることができるほか、住宅市場の活性化によって住宅の需要が高まり、住宅の資産価値が上昇する可能性があるなどの、恩恵をもたらす可能性があります。

しかし、マイナス金利政策にはいくつかのリスクもあります。

銀行の収益性が低下

銀行は通常、預金者からお金を受け取り、それをより高い金利で貸し出すことで利益を得ますが、マイナス金利の場合、銀行が預金者に金利を支払わなければならない可能性があります。これにより、銀行の収益性が低下し、金融システム全体に影響を与える可能性があります。

預金者の行動変化

マイナス金利は預金者に負担を与える可能性があり、それにより預金者が銀行から資金を引き出す傾向が生じるかもしれません。この結果、銀行は資金の調達に困難を生じる可能性があり、貸し出し活動が制限される可能性があります。

投資と貯蓄の行動変化

金利が低い場合、投資への誘因が高まる一方で、貯蓄をすることが不利になる傾向があります。しかし、これは一般的にリスクの高い投資を奨励することにもつながり、市場全体の安定性に影響を与える可能性があります。

長期的な財政計画への影響

マイナス金利政策は保険会社や年金基金などの長期的な財政計画にも影響を与える可能性があります。これらの機関は通常、安定した収益を確保するために一定の金利を必要としますが、マイナス金利の場合、その収益が損なわれる可能性があります。

マイナス金利政策が解除されると、住宅ローンにもいくつかの影響が生じる可能性があります。

住宅ローン金利の上昇

マイナス金利政策の解除により、銀行の借入コストが上昇し、それが住宅ローン金利に反映される可能性があります。このため、新規の住宅ローンの金利が上昇することが予想されます。

住宅ローン需要の減少

金利が上昇すると、住宅ローンの費用が増加し、借り手にとって支払い負担が増えるため、住宅ローンの需要が減少する可能性があります。これにより、住宅市場における活動が低下し、不動産価格の伸びが鈍化する可能性があります。

既存のローンの影響

固定金利は、金利が契約期間中一定の水準で固定されるため、金利上昇の直接的な影響はありません。一方、変動金利は、金利が契約期間中に変動するため、金利の上昇リスクを背負うことになります。
固定金利と変動金利の違いや選び方については、下記コラムもご覧ください。

住宅ローンの固定金利・変動金利はどの様に決定する？
ファイナンシャルプランナー(FP)がお勧めする住宅ローンの選び方

住宅市場の景気への影響

住宅ローンは住宅市場に深く関連しているため、住宅ローン金利の変化は住宅市場の景気にも影響を与える可能性があります。金利の上昇により、住宅市場の活動が減少し、新築や住宅投資などの活動が抑制される可能性があります。

マイナス金利政策解除によって、住宅ローン金利について急激に上昇するかどうかは、状況によって異なります。以下に、考えられるシナリオをいくつか挙げてみましょう。

段階的な解除

中央銀行がマイナス金利政策を段階的に解除する場合、金利の変動もゆるやかになる可能性があります。このような場合、住宅ローン金利も徐々に上昇することが予想されますが、急激な上昇は起こりにくいでしょう。

金利の適応

金利は市場の需要と供給に基づいて決定されます。マイナス金利政策が解除された場合、金利は市場の動向や需要によって影響を受けます。そのため、住宅ローン金利も市場の状況に応じて変動することが考えられます。

経済の状況

金利政策の解除は、その国や地域の経済状況にも影響を与えます。経済が弱い場合や需要が低迷している場合、金利上昇の圧力が緩和される可能性があります。そのため、住宅ローン金利の急激な上昇は抑制される可能性があります。

総合的に言えば、マイナス金利政策が解除されても、住宅ローン金利が急激に上昇する可能性は低いと考えられます。ただし、金利は多くの要因によって影響を受けるため、具体的な動向は市場の状況や経済の状態によって異なるので注意が必要です。

日本銀行の植田和男総裁は2024年3月21日の参院財政金融委員会で、マイナス金利政策の解除後も「住宅ローンを含む貸出金利が大幅に上昇するとはみていない」と述べています。
他にも、「政策変更による短期金利の上昇は0.1％程度にとどまる」「先行きも当面、緩和的な金融環境が継続する」という見解も発表しています。
しかし、返済期間が長期に渡る住宅ローンは、ずっと先のことも見越して選択していかなければなりません。

マイナス金利の解除により、急激ではないとしても金利が上昇していく局面に入ったと言えます。住宅購入は、一般的な買い物と違い長期間のローンを活用して返済していくという多くの方が経験したことが無い購入方法です。その為、何も考えないで購入してしまうと後になってから「こんなはずじゃなかった」という後悔が残ることがあるのです。
金利や金融機関の選択だけに目が行きがちですが、頭金の使い方や繰上返済などを含めた返済戦略を考えた上で住宅ローンの決定をするという視点がより重要になったと言えるでしょう。住宅ローンの相談は、第3者立場の専門家にすると色々な視点からのアドバイスが受けられるのでお勧めします。

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一般社団法人 住宅購入支援協会 代表理事
住宅購入カウンセラー
ファイナンシャルプランナー（FP）
小日向 邦夫

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