住宅ローンの固定金利・変動金利はどの様に決定する?
ファイナンシャルプランナー(FP)がお勧めする住宅ローンの選び方

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執筆者

一般社団法人 住宅購入支援協会 代表理事
住宅購入カウンセラー
ファイナンシャルプランナー(FP)
小日向 邦夫 が執筆しました。

住宅ローンを組む時、「変動金利」と「固定金利」どちらを選択すべきかを最初に悩むと思います。シンプルに考えると、金利が低いときに住宅ローンを組む場合は「固定金利」が優位、金利が高いときに住宅ローンを組む場合は「変動金利」が優位と言えますが、現在のような大きな金利変動が予測される時は、どちらを選ぶか決断をすることが難しいです。
金利の決定の仕組みを知っていると、これからの金利の動きの様子が少しだけ見えてくるかもしれませんので、まずはどのように住宅ローン金利が決定されていくかを簡単にご紹介します。

固定金利の決定の仕組み

固定金利は10年物国債利回りを基準にして決定されます。
2022年12月20日、日本銀行が金融政策決定会合で長期金利の変動許容幅を±0.25%から±0.5に広げるという発表がありましたが、これにより、10年国債の流通利回りは0.25%程度から0.4%台まで急騰し、2023年1月5日発行の10年国債の利率は前回発行の国債の0.2%から0.5%と大幅な引き上げとなりました。

そして、今年に入り住宅ローンの固定金利もその影響で金利上昇が始まっています。2023年4月には日銀総裁の黒田氏が任期満了となるため、総裁交代のタイミングでさらに金融政策に動きがあれば、金利にも影響を及ぼす可能性が考えられます。
なお、長期金利は、日銀の金融政策だけでなく、実際景気の動向や将来の物価変動等の数値も指標として盛り込まれ、いろいろな要因を元に決まります。さらに、国際情勢の影響も受けるケースもありますので、世界の動向にも注目が必要です。

変動金利の決定の仕組み

変動金利は各金融機関が決める「短期プライムレート」を基準にして決まっていきます。
「短期プライムレート」は金融機関が短期資金を融資する際の最優遇金利のことで、「短期プライムレート」は日銀の政策金利に連動します。日銀は日本の経済状況を見て政策金利を決めていきますので、変動金利は日本経済に連動すると言えます。

固定金利も変動金利も日本経済の影響を強く受けますが、「固定金利」は将来の経済状況も予測して決められ、変動金利は今の経済をもとに決められるという違いがあります。

変動金利と固定金利のメリットとデメリット、どういう人に向いているかを簡単にご紹介します。

  メリット デメリット 向いている人
変動
金利
  • 固定金利と比べて金利が低い
  • 金利が下がると返済総額が減る
  • 金利が上がると返済総額が増える
  • 金利上昇時、未払利息が発生し住宅ローン残高が増える可能性がある(※1)
  • 返済期間が短い人
  • 家計に余裕がありいざというときの為に貯蓄しておける人
固定
金利
  • 返済額が将来に渡って一定で返済計画が立てやすい
  • 金利上昇のリスクがない為、将来の返済に不安が残らない
  • 変動金利よりも金利が高い
  • 将来的に市場金利が下がっても返済金利が下がることはない
  • 金利上昇によるリスクを避けたい人
  • 将来に不安が残らないように正確な返済計画と将来設計を立てたい人

(※1)住宅ローン期間終了時に未払利息が残っている場合、一括返済が必要です

住宅ローン破綻の怖さ

住宅を購入すると、住まいを変えることにより光熱費やメンテナンス費が増えるなど、住宅ローン以外のお金の負担の増加も考えられます。将来的にも家計を圧迫することなく住宅ローンを返済していけるように、しっかりと計画を立てておく必要がありますが、もしも住宅ローンを返済できなくなってしまった場合、そのまま放置すると、住宅ローン破綻に陥ります。
破綻してしまったとき、最終的には自宅が競売にかけられ、大切なマイホームを取り上げられてしまいます。
そうならない為にも、ご自身に合った住宅ローンプランを選び、ライフプランシミュレーションで将来の収入や家計費を考慮して返済計画を立てることが大切です。

住宅ローンの選び方

2007年に住宅金融公庫が廃止してから、全国の金融機関は住宅ローンへ積極的に力を入れるようになりました。金融機関によって審査方法、基準、金利等が異なり、様々な選択肢がある状況です。また、ハウスメーカーや不動産会社によっては金融機関と提携しているところもあり、住宅購入時に住宅ローンを取扱う金融機関を紹介されるケースも増えています。
一方で、提携金融機関以外にも、住宅ローンを取り扱っている金融機関は多数存在します。それぞれ強みや特徴が異なりますので、自身に合った住宅ローンを選ぶ為にも非提携の金融機関からも情報を収集することをお勧めします。

  メリット デメリット
提携金融機関の
住宅ローンを利用
  • ハウスメーカーや不動産会社などの業者がサポートしてくれる
  • 金利や事務手数料などを優遇している場合がある
  • 金利が高くなるケースもある
  • 手続き代行費が発生する場合がある
非提携金融機関の
住宅ローンを利用
  • 自身にぴったりと合った住宅ローンを選べる
  • 金利や団信などが有利なネット銀行も選択肢に入れられる
  • 業者のサポートが受けられず自分で手続きをしなければならない
  • 融資実行まで時間がかかるケースがある

何も考えずに、勧められるまま提携金融機関の住宅ローンに決めるのではなく、住宅ローンをどのように返済していくのかという返済戦略に合う金融機関や金利を自ら選ぶことをお勧めします。
しかし、多数の金融機関が様々な住宅ローンを扱っている中、その選択はとても難しいのが実情です。住宅購入という人生で最大とも言える大切な買い物を成功へと導くためには、ご自身だけで悩んだり決断したりせず、是非、住宅ローンに詳しい第三者立場の専門家にご相談下さい。

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