ファイナンシャルプランナーが解説！長期優良住宅のメリットとデメリット

長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するため、構造および設備に工夫された優良な住宅のことです。従来の「つくっては壊す」型から、「いいものを作って長く使う」ストック活用型の社会への転換を目指し、2009年に認定制度が始まりました。認定を受けると「認定長期優良住宅」となり、各種税制優遇や住宅ローン金利の引き下げなどのメリットが得られます。戸建住宅の場合、耐震性・省エネ性・劣化対策など8つの評価項目（劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性、居住環境、住戸面積など）を満たす必要があります。

• 高い住宅性能と安心感
  長期優良住宅は耐震性・断熱性・劣化対策などの高い基準で建てられるため、快適で安心して暮らせる住まいになります。世代を超えて住み継ぐことも想定されており、大地震後でも損傷が抑えられるよう改修しやすい設計が求められます。
• 税制優遇
  認定住宅は住宅ローン減税の控除上限が拡大されるほか、登録免許税・不動産取得税・固定資産税などの軽減措置が受けられます。たとえば固定資産税は一般住宅が減税3年（マンション5年）のところ、長期優良住宅は一戸建てで5年（マンション7年）と延長されます。
• 住宅ローン金利の優遇
  「フラット35」などの長期固定金利住宅ローンでは、認定長期優良住宅向けに低金利プラン（フラット35Sなど）が用意されており、利息負担を抑えることができます。
• 地震保険料の割引
  認定住宅であることを保険会社に証明すると、耐震等級に応じて地震保険料が割引になります。例えば耐震等級2で30%、等級3で50%の割引が適用される場合があります。
• 補助金制度の活用
  認定長期優良住宅は「地域型住宅グリーン化事業」などの補助金対象となります。性能に優れた木造住宅を新築・取得した場合、最大で100万円程度の補助を受けられるケースがあります。
• 資産価値の維持
  長期優良住宅は劣化対策や定期点検・補修計画が組まれており、一般住宅に比べて建物の資産価値が下がりにくい傾向があります。適切に管理されているため中古で売却する際にも「高性能住宅」として評価され、より有利に売りやすいメリットがあります。

• 認定申請の手間と費用
  認定を受けるには詳細な設計図書類を作成し、審査機関に提出する必要があります。その作成や申請に伴う手数料などで、20～30万円程度の費用がかかるケースが一般的です。申請の手間・費用は増えますが、住宅は高価な資産であるため「認定という安心料」として判断する考え方もあります。
• 建築コストの上昇
  高性能基準を満たすため、一般住宅よりグレードの高い構造部材や設備を使用する必要があります。そのため建築費用は割高になりがちです。通常より厳しい断熱や耐震性能を確保するため、施工費用や使用する建材が高価になることが要因です。
• 維持管理の義務
  認定後は建築前に作成した「維持保全計画」に従い、入居後も定期的な点検・補修を行う義務があります。点検ごとに業者に依頼し、実施記録を作成・保管する手間がかかります。なお、点検を怠ったり計画通りの維持管理を行わないと認定が取り消される可能性もあるため注意が必要です。

長期優良住宅は初期費用が高くなりますが、長期的な視点では修繕回数の減少や資産価値の維持などのメリットが期待できます。大地震や台風などの災害時にも高い耐震・省エネ性能を備えていれば、建て直しではなく補修で済む可能性が高くなります。実際、「建築コストは割高でも、災害後に補修して住み続けられる家」の方が、建て直しが必要になる家よりもトータルコストで有利だという指摘もあります。また、前述のように定期点検でメンテナンスされている認定住宅は一般住宅より資産価値が下がりにくいため、将来的な売却時に高く評価されるケースもあります。ただし、これらのメリットを得るには長く住み続ける計画が前提となるため、ライフプランとの兼ね合いも重要です。

長期優良住宅を検討する上で最も大きなポイントは、住宅ローン控除額が大きくなる点です。借入限度額が子育て世代か若者夫婦世帯の場合5000万円となります。（令和7年度税制改正を反映）この場合、最大控除額は13年間で455万円となります。（5000万×0.7％×13年）住宅ローン控除は所得税については、現金での還付となるのでサラリーマン家庭にとっては制度のインパクトは大きいです。しかし、認定による税制優遇は魅力的ですが、所得や住宅ローンの組み方（ペアローンなど）によっては十分に活用できない場合もあります。例えば、年収が低い世帯は所得税控除の恩恵が少なくなることもあります。追加費用を払って認定を受けても、費用対効果が期待ほど得られないケースもあるため、検討には慎重さが求められるので、迷ったら専門家に聞いてみることが早道です。この記事で解説したメリット・デメリットを参考に、資金計画やライフプランと照らし合わせて検討すると、後悔のない家選びに役立つでしょう！

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一般社団法人 住宅購入支援協会 代表理事
住宅購入カウンセラー
ファイナンシャルプランナー（FP）
宅建業従事者
小日向 邦夫

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