ファイナンシャルプランナーが解説する、注文住宅における住宅ローンの流れ

注文住宅の建築を土地の購入から始める場合、どの段階でどのような資金が必要かを把握し、住宅ローンをどのように組むかをしっかりと計画しておかなければ、建築途中で資金ショートを起こす可能性もあります。
住宅ローンを使って注文住宅の建てる際の流れは住宅ローンの組み方によっても変わりますが、今回の記事では、土地の購入代金と住宅建築費の住宅ローンを一本化する場合と、別々で住宅ローンを組む二本化する場合の２パターンの流れ、つなぎ融資についてご紹介します。

一本化のメリット

• 手続きの簡略化
  土地と建物のローンを一本化することで、契約や手続きが簡潔になり、手間が省けます。
• 返済計画の一元化
  返済スケジュールが一つになるため、管理が容易になります。また、二本化に比べると住宅ローンの諸費用が抑えられることにもなります。

一本化のデメリット

• 手続き期間の制限
  一本化する場合には、土地の決済前にハウスメーカーの決定やプラン(変更可能)の決定をする必要があります。検討期間が短くなるので早めの決断が必要になります。
• 資金不足の可能性
  住宅ローンの融資が注文住宅の完成時となるため、その前に必要な資金は自己資金や後述のつなぎ融資などで準備する必要があります。場合によっては、資金不足になる可能性もあります。

二本化のメリット

• 余裕のある検討
  土地を先に購入し、その後に建物のローンを組むことで、土地の取得資金と建築資金を別々に計画できます。ハウスメーカーやプランの決定が余裕を持って進められます。
• 支払いの分散
  土地の融資実行と建物融資実行のタイミングが異なるため、支出のタイミングが分散されます。利率の高いつなぎ融資を使わずに、住宅ローンのみで対応可能となります。

二本化のデメリット

• 手続きの煩雑さ
  土地と建物で別々に契約を結ぶため、手続きが複雑になり、時間と労力がかかることがあります。諸費用もそれぞれに発生します。
• 資金不足の可能性
  土地の融資実行から住宅ローン(土地分)の支払いがスタートします。その為、住宅完成後のお引越しまでは家賃と住宅ローンの2重払い期間が発生します。

つなぎ融資とは、住宅購入時に一時的に必要な資金を融資する制度で、主に土地や建物の支払い時に用いられます。通常、注文住宅を建てる際に、建物の完成前に資金が必要になる場合、つなぎ融資が利用されます。

【つなぎ融資の流れ】

1. 資金の必要性の確認
   土地の購入や建築費用の支払いが必要なタイミングで、住宅ローンが実行されるまでの間の資金を調達します。
2. 融資の申し込み
   金融機関に申し込みを行います。必要な書類やプランを提出し、審査を受けます。
3. 融資額の決定
   土地の購入額や建築費用に基づき、融資額が決まります。通常、融資は土地購入費用と建築費用の合計額の一部が対象です。
4. 融資実行
   審査が通った後、融資が実行されます。土地購入や建物の建築費用を支払うために、必要な分だけが支給されます。

つなぎ融資を利用することで、建物の完成までの短期間に必要な資金をスムーズに調達でき、資金面での不安を軽減できますが、通常の住宅ローンよりも金利は高めです。無駄な利子を払わないで済むように、どれくらいの金額をつなぎ融資で申し込むべきか、事前にしっかりと計算しましょう。

注文住宅の住宅ローンについては、土地と建物に分かれていること、融資実行のタイミングが土地決済時と建物完成時のタイミングとなり約6か月程度離れていることによりとても複雑です。
もし、あなた様が土地を持っている場合にはハウスメーカーの選択のみに集中すれば大丈夫なのですが、土地と建物を同時に検討している場合には注意が必要です。
「土地を先に契約したが、希望の建物が建てられなかった」「ハウスメーカーと契約したが希望のエリアで土地が買えなかった」という事態になり多額のキャンセル料を支払ったというケースもございます。注文住宅を検討される際には、土地と建物そして住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーに相談されることでリスク回避につながると思います。

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一般社団法人 住宅購入支援協会 代表理事
住宅購入カウンセラー
ファイナンシャルプランナー（FP）
宅建業従事者
小日向 邦夫

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