ファイナンシャルプランナーが解説する、注文住宅における住宅ローンの流れ
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執筆者
一般社団法人 住宅購入支援協会 代表理事
住宅購入カウンセラー
ファイナンシャルプランナー（FP）
宅建業従事者
小日向 邦夫 が執筆しました。
注文住宅の建築を土地の購入から始める場合、どの段階でどのような資金が必要かを把握し、住宅ローンをどのように組むかをしっかりと計画しておかなければ、建築途中で資金ショートを起こす可能性もあります。
住宅ローンを使って注文住宅の建てる際の流れは住宅ローンの組み方によっても変わりますが、今回の記事では、土地の購入代金と住宅建築費の住宅ローンを一本化する場合と、別々で住宅ローンを組む二本化する場合の２パターンの流れ、つなぎ融資についてご紹介します。
住宅ローンを一本化する場合
一本化のメリット
- 手続きの簡略化
土地と建物のローンを一本化することで、契約や手続きが簡潔になり、手間が省けます。 - 返済計画の一元化
返済スケジュールが一つになるため、管理が容易になります。また、二本化に比べると住宅ローンの諸費用が抑えられることにもなります。
一本化のデメリット
- 手続き期間の制限
一本化する場合には、土地の決済前にハウスメーカーの決定やプラン(変更可能)の決定をする必要があります。検討期間が短くなるので早めの決断が必要になります。 - 資金不足の可能性
住宅ローンの融資が注文住宅の完成時となるため、その前に必要な資金は自己資金や後述のつなぎ融資などで準備する必要があります。場合によっては、資金不足になる可能性もあります。
住宅ローンを二本化する場合
二本化のメリット
- 余裕のある検討
土地を先に購入し、その後に建物のローンを組むことで、土地の取得資金と建築資金を別々に計画できます。ハウスメーカーやプランの決定が余裕を持って進められます。 - 支払いの分散
土地の融資実行と建物融資実行のタイミングが異なるため、支出のタイミングが分散されます。利率の高いつなぎ融資を使わずに、住宅ローンのみで対応可能となります。
二本化のデメリット
- 手続きの煩雑さ
土地と建物で別々に契約を結ぶため、手続きが複雑になり、時間と労力がかかることがあります。諸費用もそれぞれに発生します。 - 資金不足の可能性
土地の融資実行から住宅ローン(土地分)の支払いがスタートします。その為、住宅完成後のお引越しまでは家賃と住宅ローンの2重払い期間が発生します。
つなぎ融資について
つなぎ融資とは、住宅購入時に一時的に必要な資金を融資する制度で、主に土地や建物の支払い時に用いられます。通常、注文住宅を建てる際に、建物の完成前に資金が必要になる場合、つなぎ融資が利用されます。
【つなぎ融資の流れ】
- 資金の必要性の確認
土地の購入や建築費用の支払いが必要なタイミングで、住宅ローンが実行されるまでの間の資金を調達します。 - 融資の申し込み
金融機関に申し込みを行います。必要な書類やプランを提出し、審査を受けます。 - 融資額の決定
土地の購入額や建築費用に基づき、融資額が決まります。通常、融資は土地購入費用と建築費用の合計額の一部が対象です。 - 融資実行
審査が通った後、融資が実行されます。土地購入や建物の建築費用を支払うために、必要な分だけが支給されます。
つなぎ融資を利用することで、建物の完成までの短期間に必要な資金をスムーズに調達でき、資金面での不安を軽減できますが、通常の住宅ローンよりも金利は高めです。無駄な利子を払わないで済むように、どれくらいの金額をつなぎ融資で申し込むべきか、事前にしっかりと計算しましょう。
住宅専門のファイナンシャルプランナー(FP)の視点
注文住宅の住宅ローンについては、土地と建物に分かれていること、融資実行のタイミングが土地決済時と建物完成時のタイミングとなり約6か月程度離れていることによりとても複雑です。
もし、あなた様が土地を持っている場合にはハウスメーカーの選択のみに集中すれば大丈夫なのですが、土地と建物を同時に検討している場合には注意が必要です。
「土地を先に契約したが、希望の建物が建てられなかった」「ハウスメーカーと契約したが希望のエリアで土地が買えなかった」という事態になり多額のキャンセル料を支払ったというケースもございます。注文住宅を検討される際には、土地と建物そして住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーに相談されることでリスク回避につながると思います。
一般社団法人 住宅購入支援協会 代表理事
住宅購入カウンセラー
ファイナンシャルプランナー（FP）
宅建業従事者
小日向 邦夫
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ご相談者様の声
「住宅購入をきっかけに、ライフプランを見直したことで将来の家計にどれくらいのお金が必要なのかも知ることができ、貯金や投資の必要性も実感することができました。」
おはなし：Tさん（埼玉県さいたま市大宮区）
購入エリアのご希望が明確だったT様。ライフプランシミュレーションで購入資金と将来設計が明確になったことで、「いつか」と思っていた住宅購入が「現実」のものになりました。
「子供の教育環境を最優先してファミリーマンションを購入、快適な暮らしを手に入れました。」
おはなし：Mさん（千葉県流山市）
お子様を、伸び伸びと育てられる環境を整えるため引っ越しを決断されたM様。小学校が隣接し、車の交通量も少ない、ぴったりのエリアでファミリーマンションを購入。気兼ねなく安心して過ごせる住環境を見つけることが出来ました。
「住宅購入にあたって中立の立場の専門家に
相談することが大切。
自分でもわからないことが見えてきますよ。」
おはなし：Yさんご夫婦（埼玉県上尾市）
他の不動産会社の窓口でマンション購入を相談後、「おうちの買い方相談室さいたま」でライフプランシミュレーションを作成し、一戸建て住宅購入を決断。
住宅のカスタマイズ性を重視する声は、最近多く耳にするようになり、注文住宅を選択肢に含める方も増えています。購入価格だけ見ると少々ハードルが高く感じる注文住宅も、住宅ローンを上手に利用することで取得の可能性が高まります。
しかし、住宅ローンは、その組み方によって将来の家計への影響が大きく変わってきますので、月々の返済額の試算だけでなく、必ず、ライフプランシミュレーションを作成しましょう。
おうちの買い方相談室さいたまでは、住宅購入カウンセラーでもあるファイナンシャルプランナー(FP)がご相談者様の立場に立って、注文住宅購入までをサポートをいたします。
ファイナンシャルプランナー（FP）による
住宅購入・マンション購入・住宅ローン無料相談予約 受付中です。
下記のようなお悩みがありましたら、お気軽にご相談下さい。
- 中立の立場で、住宅購入・住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナー(FP)に相談したい
- 住宅購入や住宅ローンについてどこに相談して良いか分からない
- 初めての住宅購入の際、まず何をすればよいのか分からない
- たくさんある住宅会社の中からどんな基準で選ぶの？
- 住宅展示場に行くと営業マンに売り込まれそうで怖い
- 住宅ローンはいくらまでなら借りても良いのか安心できる予算を相談したい
- 中古マンションのメリット、デメリット等について相談したい
- 不動産会社へ行く前に住宅購入のプロに相談したい
- お家の建築費以外にかかる費用の詳細が知りたい
- 将来の家計のことも相談して、無理なく住宅を購入したい
- 自分の理想のお家を建ててくれる住宅会社が見つからない
ファイナンシャルプランナー(FP)による住宅ローン・住宅購入無料相談
おうちの買い方相談室 さいたま
〒330-0062 さいたま市浦和区仲町2-5-1 地下1階 Mio浦和
TEL：048-814-2080
https://おうちの買い方.com/
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ご相談者様の声
住宅購入をきっかけに、ライフプランを見直したことで将来の家計にどれくらいのお金が必要なのかも知ることができ、貯金や投資の必要性も実感することができました。
Tさん（埼玉県さいたま市大宮区）
子供の教育環境を最優先してファミリーマンションを購入、快適な暮らしを手に入れました。
Mさん（千葉県流山市）
住宅購入にあたって中立の立場の専門家に相談することが大切。
自分でもわからないことが見えてきますよ。
Yさんご夫婦（埼玉県上尾市）
専門家の声
住宅購入はとても大きな買い物なのでファイナンシャルプランナー（FP）に無料相談できるという仕組み（おうちの買い方相談室）はご相談者様にとって安心できる内容だと思います。
私も注文住宅の購入時に相談させてもらい非常に助かりました。
>>クローム税理士法人HP
具体的な内容が決まっていなくても大丈夫です！