埼玉県のファイナンシャルプランナー（FP）による住宅購入・住宅ローン相談
おうちの買い方相談室 さいたま

住宅ローンには、購入する住宅が決まったら受ける「事前審査（仮審査）」というものがあります。そして、事前審査を通過し、不動産売買契約締結後、「本審査」を受けることになりますが、この2回の審査では、流れや必要書類等が異なります。今回の記事では、2つの審査の違いに着目をしたいと思います。

住宅ローンの審査の流れ

住宅ローン事前審査（仮審査）とは

まず、住宅購入の契約前に住宅ローンの事前審査（仮審査）を申し込みますが、事前審査期間はおおよそ3日～1週間程度と言われています。
状況によっては審査が下りないケースもあります。その場合、「頭金を増やす」「住宅購入物件を見直す」などして借入額を減らすか、金融機関を変えるなどして審査を受け直します。
まずは事前審査で、無理なく返済ができる状況か判断されます。

◆事前審査のチェックポイント

①完済時の年齢
完済時の年齢を80歳とする金融機関が一般的です。
完済までの期間無理なく返済ができるかも重視されています。

②契約者の属性
住宅ローンの審査基準では「属性」という言葉が出てきます。「属性」とは、住宅ローン申込者の信頼度の指標となるものです。
金融機関によって異なりますが、主に下記が「属性」としてあげられます。

• 年齢
• 家族構成
• 年収
• 勤務先情報
• 勤務形態
• 勤続年数

③過去の借り入れについての返済状況
過去の借り入れにおいて延滞した履歴がないかチェックします。
クレジットカードで買い物をして、支払いが滞っていた履歴も対象となるので注意が必要です。

多くの金融機関では、完済時年齢を満80歳未満と定めていますので、住宅ローン申し込み時の年齢によっては、返済期間を短くしないと融資してもらえないケースもあります。

住宅ローン本審査とは

住宅購入の契約が完了したあと、住宅ローンの本審査を申し込みます。
本審査では、仮審査よりもさらに厳密な審査が行われ、将来に渡って滞りなく返済が可能か、さらに物件の担保価値の判断は適正かなどの最終判断を行ないます。本審査期間はおおよそ7日～2週間程度と言われています。
本審査を通過すると、ここで初めて住宅ローンを正式に契約することができます。

◆本審査のチェックポイント

①勤務先情報
収入や金属年数、雇用形態も重要視されますが、勤務先の事業内容も重視される場合があります。

②家族情報
家族構成はそのご家庭の将来の支出の参考になります。そのため、提出書類の一つの「住民票」で、同居予定の家族を確認します。

③返済比率
年収に対して住宅ローン返済額の占める割合を「返済比率」といい、一般的に25％～35％が目安になります。
[返済比率計算式]
　返済比率(％) ＝ 年間のローン返済総額 ÷ 年収 × 100
「ローン返済総額」には、住宅ローン以外にも「マイカーローン」「クレジットカードリボ払い」「教育ローン」「スマートフォン分割払い」なども含まれます。もし、複数のローンがあり返済可能なものがあれば、なるべく早めに整理しておきましょう。

④健康状態
住宅ローンを契約する際、ほとんどの金融機関は団信（団体信用生命保険）への加入が必須となります。
団信とは、住宅ローン契約者が死亡して返済ができなくなった場合に、保険会社から金融機関に保険金が支払われ住宅ローンを完済する保険ですが、その告知項目に抵触する健康状態の場合は団信に加入ができず、住宅ローンの契約が難しくなる場合があります。
もし不安がある場合は、あきらめる前に一度弊社にご相談ください。ファイナンシャルプランナー(FP)がご相談者様のご状況とご希望を伺い、他に選択肢が無いかお調べいたします。

⑤購入物件の担保価値
住宅ローンを組む時、金融機関は担保としてその対象となる物件に対して抵当権を設定しますが、ローンを返済することができなくなったときに、金融機関が物件を売却し、その売却代金を返済残に充当しますので、本審査では、その物件の担保評価額も重要なポイントになります。

事前審査、本審査のチェックポイントと必要書類は金融機関によって異なる部分があります。
書類に不備があると審査はストップしますが、書類を準備し直し、再提出し、再審査にかける・・・となると、住宅購入時期は遅れますし、大きなストレスにもなります。スムーズに住宅ローン審査を通過するためにも、第3者立場の専門家のサポートを受けることをお勧めします。
弊社のファイナンシャルプランナー(FP)は、購入資金の算定だけでなく、住宅ローンの選び方から段取りまでアドバイスしますので、お困りの場合はご相談ください。

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一般社団法人 住宅購入支援協会 代表理事
住宅購入カウンセラー
ファイナンシャルプランナー（FP）
宅建業従事者
小日向 邦夫

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