住宅ローンは繰上返済を考えたシミュレーションが重要です。

住宅ローンの繰り上げ返済とは、毎月の決められている返済の他に、ローンの一部を返済することを言います。
繰り上げ返済した金額は、借入金の元金の返済に充てられ、減った元金分の将来支払う予定だった利息を減らせるので、トータルの返済負担を軽減することができます。

繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2パターンがあり、いずれも、住宅ローンを契約した際に算出した支払利息よりも金利負担を減らすことができます。

【期間短縮型】月々の返済額は変えずに、残りの返済期間を短くする方法

例えば、住宅ローンが2,000万円の10年返済を、繰り上げ返済で200万円を期間短縮型で返済した場合、月々の返済額は変わらないのですが1年返済期間が短くなります。
最後の1年(10年目)の利息を払わなくてすみますので、100万円の元金の金利の10年分を減らすことができます。毎月の元金を少しずつ減らす「返済額軽減型」よりも利息の支払い額が大きく減らすことができるというメリットがあります。

【返済額軽減型】残りの返済期間は変えずに、月々の返済額を軽減する方法

例えば、住宅ローンが2,000万円の10年返済を、繰り上げ返済で200万円を返済額軽減型で返済した場合、1年目の返済額から10年間、月々の支払利息を均等に減らすことができますが、期間短縮型と比べると総額は少なくなります。
ただ、月々の家計への負担を減らすことができますので、ご家庭の状況によってはこちらの方が合っている場合もあります。

一般的に、住宅ローンの返済方式は「元利均等型返済」です。
この元利返答返済では、月々の返済額は定額ですが、返済額の中の「元金」と「利息」の占める割合が返済期間の経過とともに、変わっていきます。返済開始時の方が利息の割合が高く、返済期間が進んでいくと元金の方の割合が高くなります。そのため、早い段階で繰り上げ返済すると、利息の割合の多い期間を減らすことができるので、全期間の利息の負担が軽くなるのです。よって、利息の軽減の点から見ると、返済額軽減型よりも期間短縮型の方が有利と言えます。
ただし、それぞれのご家庭の状況、将来のライフプランによってどちらが適しているかは異なってきますので、全体をしっかりと見極めることが必要です。

繰り上げ返済には手数料がかかる場合とかからない場合がありますので事前に確認が必要です。最近では、ネットバンキングで申し込むと、手数料無料で、簡単に繰り上げ返済できる金融機関も増えてきました。
また、保証料を借入時に一括払いしている場合も、繰り上げ返済すると一部戻してもらえますが、保証会社への事務手数料が発生しますので、ご注意ください。

住宅ローン控除は、10年間で最大400万円(優良住宅・低炭素住宅の場合は最大500万円)の税金が戻る減税措置で、借入金の残高をもとに控除額を算出します。繰り上げ返済をして残高が減ることによってその控除が減ってしまうのはもったいないと言えます。ただし、控除の対象となるローン残高の上限は4,000万円（優良住宅・低炭素住宅の場合は最大5,000万円）なので、上限を超えている分については控除額に影響が出ません。
繰り上げ返済は、現在の住宅ローン残高のご状況を確認してからご検討下さい。

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一般社団法人 住宅購入支援協会 代表理事
住宅購入カウンセラー
ファイナンシャルプランナー（FP）
宅建業従事者
小日向 邦夫

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