住宅ローンの借り換えメリットとは？

住宅の購入時に契約した住宅ローン、20年や30年の返済期間があり、長い期間をかけて返済していく人がほとんどです。十分に検討して選んだ住宅ローンでも、経済の状況や予期せぬ環境の変化で今のご自身にはベストとは言えないこともあるかもしれません。住宅ローンは借りて終わりではなく、長く付き合っていくものですから、時々は「今のままの契約で良いのか」を見直し、メンテナンスしていくことが必要です。

今すでに住宅ローンを借りていて、そのままその住居に住み続けることを前提に、現在の住宅ローン契約よりも有利な条件の住宅ローン契約に変えること、です。
より住宅ローン金利の安い契約に変えることで、毎月の返済額を軽減する効果があるため、テレビや雑誌などでも節約術としてよく紹介されています。
今住宅ローンを借りている金融機関内で借り換えができれば、手続きや審査、手数料が省略できて便利ですが、基本的には同じ金融機関で借り換えることができません。住宅ローンの借り換え＝ほかの金融機関で住宅ローンを借りる、ということになります。

借り換えの際に注意するべきは、自宅の値下がりです。住宅ローンを借りる際は自宅が担保になりますが、価値が下がっていると、必要な額が借りられない可能性があります。
借り換えには、事務手数料、保証料、抵当権の抹消や設定費用など、意外と多くの費用がかかる場合がありますので、この費用まで含めて借り換えのメリットがあるかを検討する必要があります。

住宅ローンを新規で借り入れるとき、保証料や印紙税などの様々な費用がかかったと思います。マイホーム購入の際は、あちこちでいろいろな費用がかかるため、具体的にどのくらいの費用がかかったのかは覚えていない人の方が多いものです。数十万円の費用がかかった人が多いはずです。
住宅ローンの借り換え、とは、新しく住宅ローンを借り入れして従来の住宅ローンを完済することです。なので、借り換えをする場合でも、最初に住宅ローンを借りたときと同じように印紙税などの諸費用がかかります。
例えば、諸費用には以下のようなものがあります。

• 契約書貼付印紙税
  借入金額1,000万円超5,000万円以下　20,000円
  借入金額5,000万円超1億円以下　60,000円
• 事務手数料等
  30,000円(税抜)、など。借入金額の○%、という場合もあります。
• 保証料
  借入金額や返済年数によって決まります。保証料なし、という金融機関も一部あります。
• 抵当権設定費用
  登録免許税が借入額の0.1%かかります。（一定の条件を満たす住宅の場合です。）
  登記に関する事務手続きを頼む司法書士さんへの報酬も必要になります。
  その上で、さらに従来の住宅ローンをすべて返済するためにかかる費用があります。
  • 一括返済の手数料
    金融機関によって異なりますが、15,000円(税別)や30,000円(税別)等がかかります。
  • 抵当権抹消費用
    一般的に3,000万円・30年返済の場合は借り換え費用が約80万円、2,000万円・20年返済の場合は借り換え費用が約50万円かかると言われています。

住宅ローン借り換えの融資条件は、金融機関によって異なりますが、大手の金融機関では

• 年収100万円以上
• 20歳以上66歳未満
• 最終返済時の年齢が満80歳未満
• 勤続年数1年以上
• 現住宅ローンを3年以上正常に返済できている
• 団体信用生命保険に加入できる

といった条件をあげています。もちろん、金融機関により「もっと厳しい」「少し緩和されている」など対応はさまざまです。
借り換え住宅ローンの資金使途（使いみち）には、現在の住宅ローン残高分だけでなく、借り換えによってかかる保証料や事務手数料などの諸費用も含めることができます。諸費用分も借り入れると、その分の残高が増えてしまいますが、それでも借り換えメリットがあるか十分な試算をしてから判断すると良いでしょう。

住宅ローン借り換えのタイミングは、借入の条件をペナルティなく変更することができる良い機会です。最初に住宅ローンを借り入れる際に、ライフプランニング（ライフプランシミュレーション）をされたとは思いますが、今一度ここで見直し・考え直しをしましょう。
金融機関によっては、借り換えのタイミングで借入期間を延長できる住宅ローンもあります。また、あまり知られていませんが、現在の借入残高にリフォーム資金をプラスして借り入れることができる住宅ローンもあります。

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一般社団法人 住宅購入支援協会 代表理事
住宅購入カウンセラー
ファイナンシャルプランナー（FP）
宅建業従事者
小日向 邦夫

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